宁波二手房交易全流程：从看房到拿证，几步走完

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宁波二手房交易全流程：从看房到拿证，几步走完

买二手房比买新房麻烦，环节多、坑也多。把流程按顺序捋一遍。

第一步，确认购房资格。宁波限购政策这些年调整过几次，外地户籍一般要求社保或个税缴纳年限。买房前先在"浙里办"或不动产登记中心查自己的资格，别看了半年房才发现买不了。

第二步，看房和查档。看中房子后，一定要查三件事：产权是否清晰（有没有抵押、查封）、房屋是否在租（买卖不破租赁，租客有优先购买权）、是否存在共有人（夫妻共有的话，双方都要签字）。查档可以到不动产登记中心，或者让中介出。

第三步，谈价和签合同。二手房合同一般用中介的模板，重点看几条：总价、付款方式、交房时间、户口迁出约定、税费承担、违约条款。定金一般 1-5 万，交了定金违约要双倍返还（卖方）或没收（买方）。

第四步，办贷款（如需）。商贷找银行，公积金贷款找公积金中心。需要材料：身份证、户口本、收入证明、银行流水、征信报告、购房合同。审批一般两到四周。注意：贷款批下来之前别急着过户。

第五步，网签和缴税。宁波二手房要网签备案。税费主要有：契税（首套 90 平以下 1%，90 平以上 1.5%；二套更高）、增值税（满两年免）、个税（满五唯一免，否则 1% 或差额 20%）。税费承担方式在合同里要写清楚，市场上一般是买方承担全部，但可以谈。

第六步，过户。买卖双方带身份证、户口本、婚姻证明、房产证、合同、完税证明到不动产登记中心办理。现在很多区可以"一窗办理"，当天或几个工作日出证。

第七步，交房。抄水电燃气表、结清物业费、移交钥匙和门禁卡。户口问题要盯紧，合同里约定迁出时间和违约金，不然原房东户口不迁，你的户口迁不进来。

几个提醒：

一是资金安全。大额房款走资金监管，别直接打给卖方。宁波有官方的存量房交易资金监管平台，中介也应该走监管账户。

二是中介费。宁波一般是成交价的 1%-2%，可以谈。签独家代理要谨慎。

三是"满五唯一"能省个税，这是实打实的钱，看房时问清楚房本日期和家庭住房套数。

四是别省评估费。银行贷款要评估，评估价影响贷款额度。